Poslednjih godina se sve veći broj Srba odlučuje da kupi stan ili kuću pored mora. Grčka je naravno prva destinacija koju biraju a razlozi su brojni: iz Južne Srbije se za samo par sati stiže do Grčke; Grčka je prijateljska, pravoslavna zemlja; većina nas je tamo stekla prijatelje jer u ovoj mediteranskoj zemlji letujemo još od detinjstva; njihova kuhinja nam je bliska; klima je blaga, more toplo i tirkizno, plaže duge i peščane; Severna Grčka sem odmora pruža mogućnosti i za šoping, banjski i verski turizam – posete manastirima, Meteorima i Svetoj Gori.

Kako međutim izgleda sam proces kupoprodaje nekretnine u Grčkoj i koji su troškovi?

1. Kupac se odlučuje za određenu oblast koja mu se dopada (rado letuje tu sa porodicom, mesto je dobro povezano sa ostalim gradovima, lako se stiže, plaža je lepa itd.).

2. Kupac zatim kontaktira Agenciju za nekretnine ili istražuje sam (najčešće preko interneta ili poznanika / prijatelja). Agencija naplaćuje proviziju koja je zakonski predviđena i kreće se od 2-4%. Postoji mogućnost da Agencija naplati proviziju samo od prodavca (znači od vlasnika nekretnine). Druga mogućnost je da u kupoprodaji posreduje nezavistan agent – znači agent koji radi samostalno i u ovom slučaju se sklapa poseban ugovor. Njegova provizija je takođe u visini od 2-4%.

3. Provera nekretnine: da li je nekretnina pod hipotekom, da li se zbog nje naslednici sude i da li postoje neke druge zakonske prepreke, proverava advokat na osnovu punomoćja koje mu daje kupac. Sve nekretnine koje se na internetu nalaze u ponudi nisu proverene. Zašto je to tako? Razlog zašto se provera vrši u momentu kupoprodaje (ili par dana pre) je upravo da bi se utvrdilo da do tog dana (do dana potpisivanja ugovora) niko nije pokrenuo sudski proces, nijedna nadležna služba nije izdala neku kaznu koja tereti navedenu nekretninu itd. U principu, nema svrhe vršiti kontrolu mesecima unapred jer se u toku tih nekoliko meseci status nekretnine može promeniti pa ni podaci neće više biti aktuelni – neko će na primer pokrenuti neki proces ili će nekretninu naslediti drugo lice tako da će se i vlasnik promeniti.

4. Pri potpisivanju ugovora prisutni su advokat, notar i prevodilac. Nadoknada advokata je u skladu sa dogovorom i kreće se obično u visini od 2-3%. Notar svoje usluge naplaćuje u visini od takođe 3%. Prevodilac naplaćuje prevod ugovora po strani a usmeno tumačenje po satu; stranica prevoda košta od 10-25 € a tumačenje po satu je stvar dogovora (cene se kreću od 30-50€ po satu). Agencija ili advokat će kupcu obezbediti grčki PIB koji je obavezan zbog prenosa struje i vode na ime kupca.

5. Na koji iznos se obračunavaju provizije? Koliko god čudno zvučalo, provizije koje je kupac dužan da isplati svim učesnicima u ovom procesu se ne obračunavaju na ‚‚stvarni‚‚ iznos (znači na iznos koji kupac isplaćuje prodavcu na ime vrednosti nekretnine) već na iznos procenjen od strane nadležne Poreske službe. Taj iznos se naziva objektivna vrednost nekretnine i može se razlikovati čak i do 30-40% od realnog iznosa. Primer: nekretnina košta 100.000 €. Nadležna služba je procenila da je objektivna vrednost 70.000 €. Kupac isplaćuje notaru njegovu nadoknadu u visini od 2% od 70.000 što iznosi 1.400 €.

6. Kada kupac dobije grčki PIB, uplaćuje porez na prenos u visini od 3% (*ovaj procenat je podložan promenama i zavisi od aktuelnih zakonskih propisa). Iznos od 3% se takođe obračunava na objektivnu vrednost nekretnine (a ne na realnu).

7. Po potpisivanju ugovora, kupac dobija svoju overenu kopiju. Ova kopija se podnosi na uvid banci u Srbiji i to je dovoljno za legalan transfer novca sa računa kupca na račun prodavca u Grčkoj (ne morate nositi novac sa sobom i predavati ga ‚‚iz ruke u ruku‚‚).

8. Super ponude: iako se dosta priča o padu cena, na tržištu je situacija već godinama manje – više ista. Neverovatno niskih cena nema, jeftino i kvalitetno je teško spojivo – oduvek bilo… Ono što je ‚‚povoljno‚‚ na tržištu nekretnina jesu kuće koje nisu odmah useljive, podrumi, polupodrumi, stambeni objekti koji još uvek ne ispunjavaju standarde EU, nisu ekološki podobni, nelegalno su izgrađeni, nalaze se daleko od plaže ili čak u planinskoj oblasti, pored njih protiču reke, potoci ili odvod za kanalizaciju, predviđeni su za rušenje, pod hipotekom su ili se oko njih sude, pala im je vrednost jer su izgrađeni 60-tih godina prošlog veka itd. Kao što sledi, oprezno pri izboru i ne žuriti sa kupovinom; neophodno je uložiti dosta vremena u proveru, razgledanje, obilazak i pažljivo proučavanje celokupne prateće dokumentacije. 

9. Nekretnina kao izvor prihoda: kada već imate ključeve u rukama, kuću ili apartman je moguće izdavati i tako ostvarivati dodatne prihode. Veliki broj naših ljudi se odlučuje upravo za ovu opciju jer im vreme ne dozvoljava više od 15-20 dana godišnjeg odmora tako da je nekretnina ostalih 11,5 meseci u godini praktično prazna.

10. Troškovi održavanja: svaka nekretnina, bez obzira da li se nalazi u Grčkoj ili u Srbiji nosi sa sobom određene prateće troškove. Rashodi su praktično isti za sve zemlje: porez, struja, voda, telefon, održavanje (čišćenje, krečenje, električni uređaji, nameštaj, renoviranje svakih par godina i sl.). Neki vlasnici nekretnina deo troškova ‚‚nadoknađuju‚‚ izdavanjem ili ustupanjem prijateljima i rodbini (u zamenu za održavanje ili neku protivuslugu) dok neki drugi pak troškove isplaćuju sami.

Govoreći iz radnog iskustva, poznajem veliki broj ljudi koji su se već par godina posle kupovine odlučili za prodaju jer im je more ‚‚dosadilo‚‚ ili im je ‚‚premalo‚‚ da letuju samo 15 dana u godini, troškovi su preveliki, nisu u mogućnosti da svakih 2-3 meseca putuju za Grčku a u cilju održavanja, renoviranja, nadgledanja radova, plaćanja poreza i ostalih administrativnih poslova. Sem toga, nekretnina na određenoj lokaciji vezuje čoveka za to mesto i to trajno – a mnogim porodicama nije interesantno da svake godine – pa sve do kraja života, letuju u istom mestu.

Neki pak vlasnici nekretnina su svoj stan ili kuću renovirali a zatim je prodali znatno skuplje i tako ostvarili dobit. Nije loša biznis ideja, čak naprotiv, predstavlja sasvim unosan posao.  

Znam međutim i dosta njih koji su svojom nekretninom prezadovoljni: uspeli su da nađu računicu, uklopili obaveze, dobro se organizovali, uredili stambeni prostor po svom ukusu i danas uživaju u svojoj kući pored mora – planirajući letovanje kako i kada njima odgovara.

Nataša Ilić